Notre accompagnement
Nous avons guidé Thomas à chaque étape de son projet d’investissement immobilier, en l’aidant à prendre des décisions éclairées et en maximisant ses chances de succès. Voici comment nous l’avons aidé à concrétiser son projet :

1. Définition des objectifs d’investissement : Lors de notre premier échange, nous avons pris le temps de comprendre les objectifs de Thomas : il cherchait un investissement sécurisé, avec un bon rendement locatif et un potentiel de valorisation à long terme. Nous avons ensuite défini ensemble une stratégie d’investissement adaptée à son profil et à son horizon de placement.
2. Sélection du bien immobilier : Grâce à notre connaissance approfondie du marché immobilier, nous avons identifié plusieurs biens répondant aux critères de Thomas, notamment des appartements dans des villes à fort potentiel locatif comme Lyon et Bordeaux. Après plusieurs visites, Thomas a opté pour un appartement de type T2, situé dans un quartier en pleine expansion à Bordeaux, avec une demande locative soutenue.
3. Optimisation du financement : En parallèle de la recherche du bien, nous avons assisté Thomas dans la recherche de financement. Grâce à notre rôle d’intermédiaire en opérations de banque (I.O.B.S.P.), nous avons négocié un prêt immobilier avantageux auprès de plusieurs établissements bancaires, avec un taux d’intérêt compétitif et une assurance de prêt optimisée.
4. Mise en place de la gestion locative : Pour sécuriser son investissement, nous avons conseillé à Thomas de confier la gestion locative à une agence spécialisée. Cela lui a permis de déléguer les aspects administratifs et de bénéficier d’une gestion sans souci, tout en garantissant un rendement locatif régulier.

Résultats concrets
Avec notre accompagnement, Thomas a pu finaliser son projet d’investissement immobilier locatif dans des conditions optimales. L’appartement acheté est aujourd’hui loué à un jeune couple, avec un rendement locatif net de 4,5 %, supérieur aux prévisions initiales. De plus, l’emplacement choisi laisse présager une valorisation à long terme du bien. En quelques mois, Thomas a pu diversifier son patrimoine et sécuriser des revenus complémentaires pour préparer sa retraite.

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Notre accompagnement
Nous avons accompagné Nathalie tout au long du processus de renégociation, en lui fournissant des conseils personnalisés et en nous occupant des démarches administratives, souvent complexes. Voici les étapes que nous avons suivies :

1. Analyse de l’assurance de prêt existante : Nous avons d’abord passé en revue le contrat d’assurance de prêt que Nathalie avait souscrit. Il s’est avéré que les garanties offertes étaient largement au-dessus de ses besoins réels, ce qui augmentait considérablement le coût total de son assurance.
2. Renégociation de l’assurance avec un autre prestataire : En tant qu’intermédiaire en assurances (I.A.S.), nous avons pu lui proposer une offre d’assurance adaptée à son profil, avec des garanties tout aussi solides mais à un prix beaucoup plus compétitif. Le changement de prestataire a permis à Nathalie de réduire le montant de son assurance de prêt de près de 30 %, tout en conservant des garanties adaptées à sa situation personnelle.
3. Optimisation des garanties : Nathalie n’avait pas besoin de certaines garanties coûteuses, comme une couverture décès-invalidité très élevée, compte tenu de ses économies personnelles. Nous avons ajusté les garanties de manière à couvrir les risques essentiels tout en limitant les coûts.
4. Accompagnement administratif : Nous avons pris en charge l’intégralité du processus de changement d’assurance, en veillant à respecter les obligations légales et à informer sa banque du changement, évitant ainsi tout problème administratif ou retard dans les paiements.

Résultats concrets
Grâce à cette renégociation, Nathalie a pu réduire ses mensualités de prêt de manière significative, avec une économie de 80 euros par mois, soit près de 960 euros par an. Sur la durée restante de son crédit, cela représentait une économie de plus de 10 000 euros. De plus, elle a désormais une couverture d’assurance parfaitement adaptée à sa situation, sans coûts superflus.

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Notre accompagnement
Karim et Sarah avaient besoin d’un prêt qui soit en phase avec leurs capacités de remboursement tout en optimisant les conditions financières pour éviter les coûts superflus. Voici comment nous les avons accompagnés :

1. Analyse de leur capacité d’emprunt : Nous avons commencé par analyser les revenus et les charges du couple afin de définir clairement leur capacité d’emprunt. En tenant compte de la stabilité de leurs revenus, notamment celui de Sarah, variable selon ses mois d’activité, nous avons ajusté les projections financières pour proposer des solutions de financement viables.
2. Comparaison des offres bancaires : En tant qu’Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de Paiement (I.O.B.S.P.), nous avons comparé plusieurs offres de financement disponibles auprès de différentes banques. Nous avons pu négocier un taux d’intérêt compétitif, tout en prenant en compte les frais annexes (assurances, garanties, etc.).
3. Optimisation de l’assurance de prêt : Soucieux de réduire les coûts, nous avons également travaillé avec Karim et Sarah pour renégocier leur assurance de prêt, souvent sous-estimée dans le coût total du crédit. Grâce à notre rôle de mandataire en assurance (I.A.S.), nous avons trouvé une assurance mieux adaptée à leurs besoins, à un coût inférieur à celui proposé initialement par leur banque.
4. Montage financier adapté : Nous avons conseillé Karim et Sarah sur la meilleure façon de structurer leur prêt. Cela a inclus la mise en place d’un prêt à taux fixe pour la sécurité et un prêt à taux variable pour plus de flexibilité, en fonction des évolutions futures de leur situation professionnelle et personnelle.

Résultats concrets
Grâce à notre accompagnement, Karim et Sarah ont obtenu un prêt à des conditions optimales, avec un taux d’intérêt plus bas que ce que leur propre banque leur proposait au départ. En renégociant l’assurance de prêt, ils ont également économisé plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit. De plus, nous avons structuré leur prêt de manière à offrir une flexibilité financière qui leur permet d’envisager sereinement d’autres projets à venir, notamment l’achat d’un bien locatif.

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Notre accompagnement
Après avoir étudié leur situation en détail (revenus, épargne, objectifs à long terme), nous avons élaboré une stratégie personnalisée qui a répondu à leurs attentes à travers ces étapes :

1. Analyse des placements existants : Olivier et Sophie avaient une partie de leur épargne immobilisée dans des produits peu performants, comme des livrets d’épargne et des assurances-vie souscrites il y a plusieurs années. Nous avons revu l’ensemble de leur portefeuille pour identifier les leviers de performance à améliorer.
2. Diversification intelligente des actifs : En tant que conseillers en investissements financiers (C.I.F.), nous leur avons proposé de diversifier leurs placements. Une partie de leurs fonds a été investie dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour bénéficier d’un revenu régulier tout en limitant les risques. Nous avons également recommandé des ETF (fonds indiciels), un placement à faible coût qui leur permet de bénéficier de la croissance des marchés tout en étant réparti sur plusieurs secteurs d’activité.
3. Mise en place d’un Plan d’Épargne Retraite (PER) : Nous avons conseillé à Olivier et Sophie d’ouvrir un PER. Ce produit offre la possibilité de défiscaliser les sommes versées tout en préparant une source de revenus complémentaire pour la retraite. Ils ont ainsi bénéficié d’une réduction d’impôt immédiate tout en constituant un capital à moyen terme.
4. Anticipation de la transmission du patrimoine : Olivier et Sophie souhaitaient aussi préparer l’avenir de leurs enfants. En anticipant des donations, nous leur avons permis de commencer à transmettre une partie de leur patrimoine tout en réduisant les frais de succession.

Résultats concrets
Grâce à ces ajustements, Sophie et Olivier ont vu leurs placements prendre une nouvelle dynamique. Leur portefeuille est désormais plus équilibré et performant, avec une gestion de risques adaptée à leur horizon de placement. Leur fiscalité a été optimisée, notamment grâce aux versements sur le PER, ce qui leur permet de réduire leur imposition dès aujourd’hui. Ils ont également commencé à planifier la transmission de leur patrimoine, en toute sérénité.

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Contribuables concernés
Investisseurs imposables

Type d’avantage fiscal
Réduction d’impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans et respectivement de 12 %, 18% et 21%.
Le prix de revient de l’investissement est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €.

Conditions à respecter
Loyer plafonné et conditions de ressource du locataire. Engagement de location de 6 ou 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans.

Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d’habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement, plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Logements concernés

Peuvent bénéficier de ce dispositif Pinel lié au neuf :

• les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement
• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu’ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d’entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.

La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Pinel.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’au plus deux logements.

Date d’entrée en vigueur

Ce dispositif n’est applicable qu’aux investissements acquis à partir du 1er Septembre 2014, et ce jusqu’au 31 décembre 2024.

Type d’avantage fiscal

L’avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d’impôt. Elle est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l’investissement. En 2022, son taux varie en fonction de la période d’engagement souhaitée :

Le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 fixe ce plafond à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable.

La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Une baisse de taux de réduction est prévue en 2023 et de nouveau en 2024.

Obligations à respecter

L’option en faveur de la réduction d’impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de 6 ou neuf ans.

• Le locataire doit en faire son habitation principale
• La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l’option de la déduction forfaitaire).
• La réduction est exclusivement appliquée aux bâtiments d’habitations collectifs.

Plafonds de loyer

Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.

Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Plafonds de ressources

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).

Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

En cas de rupture de l’un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l’invalidité d’un des deux époux soumis à imposition commune
• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• au décès du contribuable ou de son époux

Limitation des investissements Pinel

Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt Pinel. Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques (A, A bis, B1) se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Il est toutefois possible de bénéficier en 2018 de la réduction d’impôt dans certaines communes des zones B2 et C (au cas par cas après agrément du représentant de l’État dans la région et après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement) si le permis de construire à été déposé avant le 31 décembre 2017 et que l’acquisition a lieu en 2018.

L’arrêté du 30 septembre 2014 défini un nouveau zonage qui s’applique :

• aux logements acquis par le contribuable à compter du 1er  octobre 2014,
• aux logements que le contribuable fait construire dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1^er octobre 2014.

Toutefois, deux exceptions sont prévues en faveur des logements situés dans les communes déclassées par cet arrêté.
L’ancien zonage (celui du dispositif Scellier) continuera ainsi à s’appliquer :

• aux logements situés dans les communes déclassées en zone B1,
  • ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er  octobre 2014 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire
  • pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1^er octobre 2014.

• • • ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1^er  janvier 2015 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire,
    • pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1^er  janvier 2015.
    • aux logements situés dans les communes déclassées en zone B2.

Règles spécifiques

Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d’impôt Pinel ne peut se cumuler avec :

• • • La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
    • La réduction d’impôt pour investissement Malraux
    • La déduction au titre des investissements conventionnés

En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre logement du dispositif Pinel.

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Pinel.

Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Pinel en réhabilitation

Cette réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif « Pinel » neuf aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi que des logements qui ne se satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.Dans ces cas, le prix de revient pour l’application du taux réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. Ce prix de revient pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable ou à 300 000 €.
La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de ces travaux.Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Investissement Outre-mer

La loi de finances pour 2015 modifie le dispositif Duflot pour les investissements réalisés outre-mer.Pour les investissements réalisés :

• dans les Départements d’outre-mer,
• à Mayotte,
• Saint Barthélémy,
• Saint Martin,
• Saint Pierre et Miquelon,
• en Nouvelle Calédonie,
• en Polynésie Française,
• et dans les îles Wallis et Futuna.

l’avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d’impôt. Elle est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l’investissement pendant neuf ans pour les constructions ou acquisitions à compté du 1er Septembre 2014 jusqu’au 31 Décembre 2021 (Loi de finances 2018).

Son taux varie en fonction de la période d’engagement souhaitée :

Le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 fixe ce plafond à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable.

La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.

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Reconduction mais abaissement progressif des taux en 2023 et 2024.

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 du 29 décembre 2020 (n° 2020-1721) a reconduit le dispositif Pinel jusqu’en 2024.

Les taux de la réduction d’impôt sont cependant abaissés progressivement en 2023 et 2024 en vue d’un éventuel remplacement du dispositif.

DIMINUTION PROGRESSIVE DES TAUX DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL EN 2023 ET 2024.

La réduction d’impôt « Pinel » est prorogée pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024, mais les taux applicables, fixés en fonction de la durée de l’engagement de location du contribuable, sont abaissés à partir de 2023 et 2024 en fonction de la date d’acquisition* :

Exemple : Pour un immeuble acquis en 2022 avec un engagement de location de 9 ans, le taux applicable sera de 18%, soit 2% par an, pour se terminer en 2031. 
Pour un immeuble acquis en 2023, le taux sera de 15%, soit environ 1,7% par an pour se terminer en 2032.

Contactez un conseiller pour en savoir plus et obtenir une étude gratuite personnalisée !

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Le déficit foncier est extrêmement encadré et sûr. Plusieurs acteurs entre en jeu pour apporter du sérieux à votre projet et valider, voire verrouiller votre investissement. Vous êtes notamment suivi par un avocat et une société spécialisée dans ce type de dispositif. En tant que conseiller, mon travail consiste à analyser votre situation pour trouver un équilibre entre épargne, fiscalité et objectifs personnels (projets famille, projet de vie, coup de cœur …).

Lorsqu’un déficit est constaté sur un bien immobilier, il est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable. La partie restante est alors imputable sur le revenu global du contribuable, et ce, dans la limite du plafond de déficit déductible.

Exemple : L’année N, un contribuable constate un déficit foncier sur son appartement Robien de 17 000 €. Il possède par ailleurs un autre investissement locatif, générant un revenu annuel de 10 000 €. Il devra donc en premier lieu imputer le déficit de 17 000 € du Robien sur son autre revenu foncier de 10 000 €, puis imputer le solde (soit 7 000 €) sur son revenu global.

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N’oubliez pas, Invest Capimmo accompagne ses clients de Montbéliard, Belfort, Besançon, Morteau et Pontarlier pour des investissements immobiliers à forte valeur ajouté dans la région Lyonnaise principalement mais également partout en France pour répondre au mieux à vos besoins en défiscalisation.

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